Antes de firmar una hipoteca el particular debe firmar un Acta Previa llamada de transparencia. Desde la reforma de la Ley 5/2019, todo particular, persona física, antes de pedir un préstamo hipotecario al banco garantizando con hipoteca, tiene que hacer un Acta Previa de Transparencia.
Un préstamo garantizado con hipoteca es aquel en que la devolución del préstamo especialmente si no cumple el pago de las cuotas del crédito pedido se garantiza especialmente en determinadas circunstancias que luego vemos, con un inmueble. El acreedor hipotecario puede vender el inmueble para cobrar la parte de la deuda pendiente.
Este acta permite al particular estar con el Notario (y antes con el Banco o entidad prestamista y con el oficial de la Notaría) para comprobar que ha entendido todas las consecuencias de firmar una escritura tan transcendente como una hipoteca.
También las personas fiadoras o avalistas de la operación tienen que firmar este acta y pueden disfrutar de este momento de consulta de todas las dudas que se le planten.
Como es lógico, para poder dar un inmueble en garantía de un préstamo, este bien tiene que pertenecer:
1.- Al que pide el préstamo, hipotecante deudor o prestatario.
2.- También el que tenga algún derecho sobre el inmueble, por ejemplo, si es vivienda habitual el cónyuge no hipotecante debe prestar su consentimiento, teniendo que firmar el acta de transparencia.
3.- O puede ser un tercero dueño del inmueble quien conceda esta garantía: es el hipotecante no deudor.
Plazo: Debe transcurrir un plazo mínimo para poder firmar la hipoteca. Deben concurrir dos requisitos simultáneamente:
- Diez días desde que recibe toda la información tanto el particular afectado como el notario designado para la firma.
- Y, desde que se firma el acta de transparencia debe transcurrir, un día para la firma de la hipoteca.
En este plazo, el particular estudia la información recibida: FEIN, FIAE, cuadro de gastos asumidos por el banco y el particular, información del seguro de daños y el borrador del contrato de hipoteca. Esta información deben recibirla los hipotecantes, avalistas y afectados. Esta oferta contractual contenida en la FEIN se da por un tiempo limitado, y si pasa ese plazo, hay que solicitar una prórroga. Durante el plazo de tiempo de validez indicada en al FEIN el banco está obligado a mantener su oferta y el particular puede decidir firmarla o no.
Todos los interesados tienen que estar bien informados y por ello reciben asesoramiento del banco, del oficial de la Notaria y del Notario. Así recibiendo reiteradamente la información, puede ir conociendo todos los extremos contenidos en este contrato y pueden ir preguntando sus dudas, aumentando el conocimiento de todos las obligaciones que asumen con su firma.
Contenido básico que debe conocer toda persona hipotecante, avalista o afectado
1º.- Que puede elegir libremente el notario de su confianza donde firmar la hipoteca.
2º.- Capital que pide al Banco. Esta cantidad no puede superar determinado porcentaje (dependiendo que sea vivienda habitual, segunda vivienda, local de negocio…) del valor de tasación. La tasación debe hacerla un experto independiente.
3º.- Tipo de interés: si es fijo o es variable. El tipo variable suele ser un diferencial que se suma al Euribor. Hasta el 1 de enero de 2022 se utilizaba el Libor con frecuencia, pero al desaparecer, ha habido que renovar los créditos hipotecarios que lo utilizaban de referencia y fijar otro. También puede ser en relación a moneda extranjera (siendo frecuente el de referencia al valor del Yen) pero en este caso, hay que tener conocimiento que la fluctuación de su valor en el mercado de moneda, alterará el tipo de interés aplicable en cada momento.
4º.- Bonificaciones del tipo de interés: ya sea fijo o variable, el tipo de interés puede cambiar según contraten o no los hipotecantes determinados productos ofrecidos por el banco y que les vinculan con éste: la cuenta nómina (o en la que se ingrese determinada cantidad todos los meses); el seguro de vida; el seguro de daños del inmueble hipotecado, fondos de pensiones; alarma del inmueble; domiciliación de recibos…
Ninguno de estos productos son necesarios para constituir la hipoteca, pero tener todos o alguno de ellos o no modifica el tipo de interés fijo o variable que afecta a cada periodo del préstamo.
Consideración especial hay que hacer al seguro de daños. Todo el que tiene un inmueble hipotecado tiene que tenerlo asegurado. En caso de destrucción del inmueble dado en garantía, debe recibir el banco antes que el dueño del inmueble, la indemnización de la cantidad pendiente del préstamo en ese momento concreto. El resto de la indemnización corresponde al particular dueño del inmueble. Es decir, el banco recibirá de la indemnización la cantidad pendiente de pago del crédito; el resto de la indemnización será para el dueño del inmueble asegurado.
Como decíamos, es necesario que el bien hipotecado esté asegurado, pero no tiene por qué ser el seguro que ofrece el banco, puede ser con cualquier otra aseguradora, aunque hay que tener en cuenta que se puede perder alguna bonificación y puede subir por ello el tipo de interés. En cada periodo del préstamo.
5º.- Subrogación de acreedor y pérdida financiera: La posibilidad de cambiar la hipoteca de banco es lo que se llama subrogación de banco o acreedor. Esto lo permite la ley, y por esta operación no se paga impuestos, y tiene un tipo reducido de gastos de notaria y registro de la propiedad. Además, en muchas ocasiones, el nuevo banco o acreedor asume los gastos. Pero puede producir lo que se llama “pérdida financiera” para el banco que concedió el préstamo inicialmente. En todo caso, está pérdida financiera debe recogerse por escrito, indicado la causa que la produce y el importe que se reclama al deudor, así puede el deudor valorar la conveniencia o no del cambio, conociendo las ventajas y gastos.
6º.- Pagos anticipados del crédito. Otro de los extremos que hay que estudiar en la FEIN son las comisiones en caso de pago anticipados de la deuda.
Pueden variar de lo fijado en la norma: el 2% en los diez primeros años de la duración del crédito o el 1,5% en el resto del tiempo de duración. Pero los bancos suelen admitir negociarlo, y es muy interesante pactar otras cantidades o incluso que sea 0% la comisión tanto en cancelación parcial o total.
Si está valorando cancelar la hipoteca total o parcialmente debe hablar este extremo con el banco, para conocer con precisión este extremo
7º.- Gastos: Debemos distinguir si existe un negocio previo para adquisición del inmueble que se da en garantía, lógicamente estos gastos de adquisición corresponden al comprador del inmueble, mientras que los gastos del negocio de préstamo garantizado con hipoteca prácticamente los paga el Banco prestamista habitual, quien abona la Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría e impuestos.
Hay gastos que dependen de los acuerdos a los que lleguen el prestamista y el particular:
- Tasación del inmueble, normalmente corresponde al particular. A veces el banco indica que si finalmente formaliza el préstamo con hipoteca restituyen esos gastos. En ocasiones acepta la tasación aportada por el particular, pero suelen exigir que se formalice con determinadas entidades.
- Nota informativa del estado de cargos del inmueble. La expide el Registro de la propiedad. En ocasiones lo asume el banco.
Otros extremos importantes como, el carácter solidario del préstamo, cuando son varios los prestatarios, dónde acudir a pedir información después de la constitución del préstamo, qué tipo de copia notarial se recibe de la hipoteca y la importancia de tener un correo electrónico que se consulte habitualmente, cuál es la responsabilidad en caso de incumplimiento, cuándo el banco puede ejecutar la hipoteca, cómo afecte su régimen económico matrimonial,… y demás asuntos que completaran los comentados hechos hasta ahora.
Blanca Entrena Palomero
Notaria de Madrid