Cuando se firma un préstamo hipotecario, es importante conocer las responsabilidades que conlleva la firma. Este artículo le dirá cuáles son y por qué son tan importantes.
La obligación fundamental del deudor es pagar la cuota mensual, pero el incumplimiento del pago genera otras responsabilidades que son diferentes según que el incumplimiento sea puntual o reiterado:
I.- Incumplimiento puntual o leve.
Ocurre cuando llega el recibo de la cuota mensual y no hay dinero para su pago: empieza a cobrarse el interés de demora; es decir, se suma ese interés de demora al interés ordinario. El interés de demora es el 3%. Así lo recoge la ley, pero la jurisprudencia ha interpretado que ese interés es máximo y que puede pactarse un interés inferior. Este 3% es anual, así que dependerá del tiempo de retraso de pago de la cuota el importe a pagar, pues El 3% de la cuota sería si el retraso fuera de un año, si no esa cantidad se divide entre 365 días que tiene el año y se multiplica por los días de retraso, es decir, se genera a prorrata.
También suele existir una cantidad fija que se cobra en caso de incumplimiento, es lo que se llama “reclamación de cuotas impagadas”. Cada banco suele establecer una cantidad fija que se cobra automáticamente en caso de impago.
Pero el banco cobra esas cantidades y no puede privar del inmueble hipotecado a los hipotecantes. ¿Cuándo puede privar del bien hipotecado el banco vendiendo el inmueble dado en garantía para cobrar la parte pendiente de la deuda?. Cuando hay un incumplimiento reiterado y es lo que se estudia en el apartado siguiente.
II.- Incumplimiento reiterado o grave.
El banco tiene derecho a vender el inmueble hipotecado, dado en garantía de la devolución del préstamo, cuando han dejado de abonarse una serie de cuotas mensuales:
- En la primera mitad del plazo de amortización, tienen que haberse incumplido hasta doce cuotas mensuales (o las que representen el 3% del préstamo).
- O en la segunda mitad de la duración del plazo de devolución del préstamo, hasta 15 cuotas mensuales (o las que representen el 7% del préstamo).
De las dos opciones será la que sea más beneficiosa al deudor.
Tanto en un caso como en otro, puede ser incumplimiento de meses consecutivos o no.
Con la cuota 12 ó 15 en los respectivos períodos saltan todas las alarmas: El banco envía una carta a los hipotecantes y les indica que les da un plazo de un mes para pagar, para regularizar la situación, y, si no lo hacen, les indica que pone en marcha el procedimiento hipotecario de ejecución, lo que supone vender la finca hipotecada y pagar al banco con el precio obtenido de la venta. Esta venta se realiza dentro de un procedimiento ejecutivo que es largo y costoso. Además, en estos procedimientos intervienen compradores profesionales subasteros que hacen que el precio del inmueble baje más que en caso de venta en el mercado.
Por ello, antes de llegar al procedimiento ejecutivo, es recomendable vender el bien fuera de dicho procedimiento, pagar al banco la cantidad pendiente de deuda y quedarse con el resto del precio, en su caso.
Tenga en cuenta que, en caso de ejecución hipotecaria, el precio obtenido en la venta lo recibe el banco para cancelar la deuda pendiente. Si el precio obtenido es superior a la deuda, el banco retiene dicho importe y el resto es del hipotecante. Pero si el precio es inferior a la deuda pendiente, el banco se queda con el precio obtenido y usted no se libera de la deuda pendiente, sino que pasa a deber dicha cantidad de la deuda no cubierta con el precio de la venta, respondiendo de la deuda con todos sus bienes, presentes y futuros, incluso se pueden embargar las nóminas, porque no es una donación en pago de la deuda, sino para pago. Es decir, sigue debiéndose la diferencia entre el precio obtenido de la venta y el total de la deuda existente en dicho momento.
Además, normalmente, para el caso de que sean varios deudores debe saber que la responsabilidad es solidaria, pudiendo cobrar el banco la totalidad de la deuda de uno de ellos. Después, entre los deudores se abonará la deuda según hayan acordado, pero estos acuerdos son internos, no afectan al acreedor prestamista.
Blanca Entrena Palomero
Notaria de Madrid