Novar es cambiar un contrato existente. Si usted tiene un préstamo hipotecario o personal y necesita cambiar las condiciones del mismo, lo que tiene que solicitar en su banco es una Novación.
Hoy está cambiando tan rápidamente el valor el Euribor que, si usted tiene un préstamo con interés variable, debería negociar con su banco la novación a interés fijo, o puede estudiar la posibilidad de subrogar el préstamo en otra entidad que le mejore las condiciones.
Estudiemos, por separado ambas opciones, en ambos casos hay que cumplir la obligación del acta de transparencia, dentro de los plazos que indica la ley (y que indicamos más adelante).
Novación del préstamo: tendrá que negociar con su entidad bancaria el cambio del contrato, igual que hizo al constituir la hipoteca.
Tenga en cuenta que puede existir una comisión de novación y esto lo debe comprobar leyendo la escritura de la hipoteca inicial.
Subrogación de acreedor: supone sustituir la entidad donde tiene la hipoteca por otro banco. En estos casos, hay que comunicar a su banco inicial la oferta recibida, y su banco tiene un plazo para poder igualar o mejorar las condiciones de su hipoteca y mantenerle como cliente.
La subrogación no está sujeta a tributación y tiene además una serie de bonificaciones arancelarias (notaría y registro de la propiedad).
Tiene que comprobar, también, si tiene coste en caso de pago anticipado, porque para el banco inicial supone una amortización anticipada total.
La comisión por pago anticipado la debe estudiar también en la hipoteca inicial. En todo caso, el banco debe solicitar este importe por escrito, especificando cuál es la causa y cuál es el importe reclamado para que pueda valorar usted si le interesa pagar este importe y quedar liberado de la hipoteca inicial.
Sólo le pueden reclamar este importe si así se ha recogido en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) que recoge todas las condiciones de su hipoteca inicial y, además, hay que ponerlo en relación con “la pérdida financiera” que pasamos a estudiar.
La pérdida o ganancia financiera estudia la diferencia del valor del dinero, es decir del Euribor, en el momento de la firma de la hipoteca inicial y el valor del Euribor en el momento de realizar el pago anticipado. Si el Euribor ha subido en el momento del pago anticipado, no se produce pérdida financiera alguna pues lo que hay es una ganancia para la entidad que dio el préstamo. Si el Euribor en el momento del pago anticipado es inferior, el banco tiene una pérdida financiera y puede reclamar hasta máximo indicado en la FEIN para el caso de amortización anticipada total.
En resumen, antes de solicitar la novación, estudie con detenimiento su hipoteca inicial para comprobar si se pactó comisión de novación o comisión para el caso de amortización anticipada total.
Además, hay que cumplir las obligaciones del acta de transparencia, lo que supone cumplir los plazos señalados en la ley: 10 días desde que se recibe toda la información por el deudor y por el notario a través de la plataforma y al menos un día desde que se reúne el deudor y el notario para recibir el asesoramiento personalizado.
Tenga en cuenta que la FEIN tiene un plazo vinculante para el banco que la emite. Debe firmarse la novación en dicho plazo o solicitar una prórroga de la FEIN que debe recibirse por escrito antes de que termine el plazo inicial.
Hoy en día, con la subida de Euribor que estamos viviendo, si no firman en el plazo de vigencia o de prórroga, cuando acuda a la entidad a solicitarlo fuera de plazo tendrá que iniciar de nuevo el proceso y las condiciones van a ser actualizadas y por tanto más gravosas para usted.
La oferta recibida no le obliga en modo alguno, y puede acudir o no a firmar la novación, pero el cambio sólo se produce desde que se firma la novación, así que su préstamo tendrá interés fijo desde ese momento.
Desde que se emite la FEIN hasta que se firma, por tanto, si llega la fecha de cobro de una cuota mensual de la hipoteca inicial, ésta se pasará al cobro, pues es el préstamo acordado y vigente. Así que, el día de la firma de la novación, puede haberse modificado el capital pendiente, lo que se actualizará en ese momento.
En el caso de novación modificativa, el resto de las condiciones del préstamo inicial, que no se han cambiado siguen vigentes.
En caso de subrogación de otra entidad el préstamo inicial se extingue por amortización total y sólo rige el préstamo nuevo.
Blanca Entrena Palomero
Notaria de Madrid