CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS PARA DEUDORES HIPOTECARIOS

Antes de firmar una hipoteca tenemos que cumplir con el acta previa:  10 días oferta, 1 día de reflexión.

1.- Debemos advertir cuando hacemos el Acta previa de transparencia que si tienes problemas de pago de nuestra hipoteca (o de cualquier deuda) debemos acudir al banco prestamista para buscar alternativas de pago. Esto es fundamental para evitar el peligro que trae cualquier deuda garantizada con hipoteca: la ejecución, es decir la venta del bien en subasta pública.

La subasta pública es una venta del bien inmueble en un procedimiento ejecutivo en que intervienen subasteros, que no presentándose a las subastas hacen que el bien se venda por menos dinero, y, si se vende por poco valor ¿qué ocurre? que al ejecutar no se cubre la totalidad de la deuda, Y ¿quién responde de la parte que no se paga? El deudor, con todos sus bienes presentes y futuros (art. 1911CC). Es decir, pueden verse sin la casa y debiendo al banco con sus otros bienes o embargándose la nómina o pensión.

En esta situación de película de miedo, es donde debemos pensar en las alternativas que ofrece el Código de Buenas Prácticas (CBP).

Y ya llevamos desde:

Ley 1/2013, 14 mayo

RD-L 1/2015, 27 febrero.

RDL 5/2017, 17 marzo

Ley 5/2019, 15 marzo, que es la que ha dado una nueva redacción a las hipotecas, con las siguientes consecuencias:

1º.- fija el interés de demora en el 3%. Este interés es anual (si sólo te retrasas unos días se divide entre los 365 que tiene el año y se multiplica por los días de demora, es decir, es en proporción al tiempo de retraso de pago de  esa cuota.

2º.- Los gastos de la novación los abonan los bancos: notaria, registro…El único gasto que paga el deudor es:

Esto tiene dos consecuencias:

        *Una positiva, ahorro del gasto de tasación.

       *Una negativa, a la hora de la ejecución del precio de venta hace referencia a valor fijado por la tasadora, es decir, se valora en menos el bien.

b) Nota informativa del Registro de la Propiedad. Muchos bancos la asumen, pero otros se la cobran al deudor. No es muy cara: 10 ó 15 Euros, pero a veces cuesta pagarlo.

              3º.- Para que el banco pueda vender en Subasta Pública (en caso de vivienda habitual) el deudor tiene que haber dejado de pagar: 12 cuotas, en la primera del plazo de Hipoteca; 15 cuotas en la segunda mitad.

De tres cuotas, se pagó a 12 ó 15.

Nos centramos en los cambios que se derivan de este RD-Ley 19/2022

Se amplia el CBP del 19 transitoriamente: 2 años para que cubra a los deudores vulnerables afectados por niveles de esfuerzo hipotecario excesivo: + 50% de los ingresos:

              1º.- Carencia de 5 años-AMPLIACIÓN PLAZO 40 AÑOS.

              2º Reducción del tipo de interés a Euribor-0,10 (antes 0,25)

Cuando el nivel de esfuerzo sea menor al 50%

              1º Carencia de 2 años.

              2º.- Prórroga de 7 años.

              3º.- Reducción 0,5%.

HOY: 30% esfuerzo/20% esfuerzo/ lim.cuota a  junio 2022. Se garantizan los derechos de los deudores si se ceden los créditos a otras entidades y se alarga el plazo a 24 meses desde la solicitud de reestructuración para ART. 9º poder solicitar la DACIÓN EN PAGO y la posibilidad de solicitar una SEGUNDA REESTRUCTURACIÓN. Establecemos nuevos aranceles: Notaría y Registro de la Propiedad.

Favorece la CONVERSIÓN DE TIPO VARIABLE A TIPO FIJO: y esto incluso aunque no sean vulnerables.

Se dan publicidad a estas medios Web: Banco España, Ministerio.

Se reducen las comisiones, por cambio de variable a fijo,  por reembolso anticipado.

• No se pueden cobrar hasta el 31 de diciembre de 2023.
• Y, se reducen las amortizaciones anticipadas del 0,15 a 0,05 en los 3 primeros años de vida del préstamo.

GASTOS:

Se revisan los gastos en caso de subrogación y modificación del préstamo hipotecario.

¿QUIÉNES SON DEUDORES CLASE MEDIA EN RIESGO DE VULNERABILIDAD? (ART. 3º):

Cualquiera de las partes puede compeler, formalizar Escritura para los costes los paga el que lo solicita.

Se entiende que el deudor autoriza a que puedan pedir información directamente en la Agencia Tributaria, Seguridad Social, Registro Propiedad y M

Aranceles art. 11º CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA: Bonificación 50%:  máx 30 euros Notaría, 20 euros IRP.

PUBLICIDAD DE LAS MEDIDAS: Página Web y oficinas Red.

COMUNICACIÓN INDIVIDUALIZADA, con teléfono o móvil para recibir consultas y solicitudes.

1º.- Información simplificada, medidas alternativas con las condiciones jurídicas y económicas.

2º.- Propuesta.

3º.- Acuerdo: firmado, fecha, contenido.

Estas NOVACIONES NO PUEDEN:

1º.- Endurecer tipo de interés.

2º.- Conllevar gastos o

3º.- Obligar a nuevos productos vinculados.

4º.- Nuevas garantías penales o reales.

Sanciones: a las entidades adheridas que no cumplen; a deudores que no tengan derecho a adherencia a estas novaciones y lo solicitan indebidamente.

Y COMISIÓN DE CONROL.

SE MODIFICA EL CONCEPTO DE UMBRAL DE EXCLUSIÓN, HAN DE CUMPLIR TODAS ESTAS CIRCUNSTANCIAS:

1º.- Conjunto de INGRESOS DE LA UNIDAD FAMILIAR NO SUPERE:

3—3,5 VECES IPREM: 2023: L 31/2021 actualización diciembre 2022 Ley de Presupuestos:

DIARIO: 20€

MENSUAL: 600€

ANUAL: 12 PAGOS: 7.200€; 14 PAGOS 8.400€

4—-4,5 IPREM: dependencia o incapacidad: 33% discapacidad.

5—-5,5 IPREM: parálisis cerebral o       +65% discapacidad.

IPREM (INDICADOR PÚBLICO DE RENTA DE EFECTOS MÚLTIPLES): Empleado en España para solicitud de ayudas, subvención, subsidio de desempleo.

2º.- MODIFICACIÓN DE CIRCUNSTANCIAS ECONÓMICAS O MODIFICACIÓN DE CIRCUNSTANCIAS FISICAS:

              *Familias numerosas o monoparental con hijos

              * Familias con menores.

              * Familias con discapacitados con más del 33%

              * Familias con violencia de género

              * Familias con deudor mayor de de 60 años.

3º.- CUOTA HIPOTECARIA mayor de 30% de ingresos unidad familiar.

4º.- Vulnerabilidad: incremento esfuerzo 20%

• Carezcan de otros beneficios con que pagar la deuda
• Una sola vivienda y la hipoteca fuera para adquirirla.
• Carezcan de otras garantías.
• Si hay  codeudores=cumplir las tres circunstancias anteriores

5º.- DOCUMENTACIÓN:

6º.- NUMERO DE PERSONAS EN LA FAMILIA:

7º.- TITULARIDAD DE BIENES:

8º.- DECLARACIÓN RESPONSABLE DEL DEUDOR.

Derecho de alquiler en caso de EJECUCIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL:

REQUISITOS DE LA SUBROGACIÓN:

Puede el deudor subrogar sin consentimiento del acreedor:

• Que haya pedido el dinero a una nueva entidad.
• Lo haya hecho en Epa y lo haga constar:
• La entidad que se subrogue tiene que dar OFERTA VINCULANTE (GASTOS Y COMISIONES).
• ACEPTACIÓN DE LA OFERTA: Notaria al acreditar que en 7 días certificado de deuda. 2 posibilidades:
• Que conteste  ENTREGUE LA CERTIFICACIÓN: esperar 15 días y firmar con el nuevo deudor.
• Que no conteste, la subrogada:
• Calcular deuda.
• Paga: incorporar resguardo.
• Y la acreedora no puede rechazar el pago.
• Deposita Q en la Notaria.
• Notificar.
• 8 días: acreedora : ERROR.
• Juez: citar 8 días, e 3 resuelve.

COMISIÓN POR PASO DE INTERÉS VARIABLE A FIJO, AMORTIZACIÓN ANTICIPADA: No hasta 31 de diciembre de 2023:

• Límite 0,05% los tres primero años de vigencia del préstamo.
• 0 pasados los tres años.

BANCO DE ESPAÑA:        GUÍA en su Web/ Mº/ Acreedores.

Simuladores: otras Instituciones Públicas.

¿QUÉ ENTIDADES ESTÁN ADHERIDAS?

• Los que ya estaban adheridos y en 2 semanas no solicitan su exclusión.
• Los que se adhieran voluntariamente después.
• Ministerio publicará BOE.

LEY

1º.- REESTRUCTURACIÓN HIPOTECARIA

• Con la misma entidad acreedora (amortización anticipada, interés variable a fijo): plazo, carencia, interés.
• Subrogándose nueva entidad.

2º.- QUITA DEUDA.

3º.- DACIÓN EN PAGO: por la quita pendiente de deuda y gastos.

A de la vivienda 3% de la renta.

Mi consejo: que se venda en el mercado por un precio ajustado a su valor, se paga al banco: liberados de la deuda más el resto del dinero.

Blanca Entrena Palomero

Notaria de Madrid